大體上三大類對于特色小鎮(zhèn)、田園綜合體特別有效的政策：先進個，農(nóng)村3P的模式，以及國家發(fā)改委聯(lián)合6部委提出的農(nóng)村三產(chǎn)的示范園區(qū)；第二個是農(nóng)村土地改革的七個政策，包括試點的內(nèi)容；第三類政策是有關扶貧的政策，國家提出把一二三體制政策拿出來，一定要有支持和優(yōu)惠的政策。

現(xiàn)在政策在突破的過程中，農(nóng)村的土地三權分制改革，就是現(xiàn)有的耕地分成三部分，一部分叫所有權，一部分叫承包權，另外一部分叫經(jīng)營權，這個分攤的價值非常的大。

宅基地和征地制度，這兩個也要有重大的變革。這幾項改革如果全部完成或者說推進之后，將為城市資本下鄉(xiāng)，搞特色小鎮(zhèn)、田園綜合體提供一個堅實的法律基礎。

改革的方向：資源性資產(chǎn)，確權資本化、市場化交易流轉、可貸款抵押。買的是經(jīng)營權，不是所有權，所有權依然是集體的。

?關于耕地

獲得農(nóng)村耕地的時候，建議只拿經(jīng)營權就可以了。還有在拿到農(nóng)地的時候有一些政策的限制，一個叫基本的農(nóng)田，一個叫一般的農(nóng)田。建議按比例拿一些，但是基本農(nóng)田現(xiàn)在國家的政策限制是非常的嚴格，包括空間都不能挪動，每一個省的國土廳都有一個資料，清清楚楚標明是不能動的?？蓜拥氖悄膬耗兀磕阋幸恍┗镜霓r(nóng)田，基本農(nóng)田有一些補貼，一般的農(nóng)田可以搞位移，或者說小設施都可以。

再一個要關注的是，如果搞田園綜合體、特色小鎮(zhèn)肯定不是只種地，而是要三產(chǎn)融合，要建一些設施，過去在農(nóng)田搞一些設施，有開生態(tài)餐廳的，甚至有在大棚中蓋別墅的?，F(xiàn)在這些行為是被禁止的，有嚴格的限制。但是在一般農(nóng)田中建一些三產(chǎn)設施是國家鼓勵的，前提是三產(chǎn)設施要按照建設用地管理交付?，F(xiàn)在對耕地管控的程度非常嚴格，較好不要搞小把戲，按照正常的方式拿下一些地，在合法合規(guī)的基礎上在一般農(nóng)田上搞一些設施。

?關于宅基地

中國的宅基地在全世界政策是最復雜的，我們國家的宅基地房子是個人的，土地是集體的，一戶一宅是國家的規(guī)定。宅基地無償分配，你是村子里面的成員，村里就應該無償給你分塊地。宅基地的房子和土地是分離的，農(nóng)民把宅基地賣給別人之后，不能再給第二套?，F(xiàn)在的改革有一個待突破的宅基地的轉讓，宅基地可以轉讓，但是不能突破集體經(jīng)濟組織成員的模式。

宅基地建設特色小鎮(zhèn)和田園綜合體最成功的是浙江的桐廬，這是我們國家土地制度改革特別重要的試點，而且率先取得重要的成果，大家看看它是怎么樣通過宅基地的改革引進城市資本的。一是確權，我們國家農(nóng)地確權基本上完成的，但是宅基地的基本確權沒有完成。二是確權之后，農(nóng)民把不用的廢棄的宅基地交還給集體，因為土地是集體的。三是集體采用這樣的方式，就可以合理合法的引進城市資本了。

?關于四荒地

四荒地風險最大，但是收益也很大。明年中期的時候，有關四荒地更開放的政策將會出臺。特別希望突破的有兩點，先進個是四荒地將來證券化，第二個是可上市。這兩個問題解決了，你就有退出機制了。投資最重要的要有退出機制。四荒地屬于誰？集體所有。拿下四荒地有兩個最大的好處，一個是要和集體簽合同。二是四荒地是沒人管的地，沒有那么多的限制，你可以發(fā)揮很大的空間，可以當建設用地使用。

?關于集體建設用地、空心村

中國現(xiàn)在農(nóng)村的空心村少說十分之二三，多說五分之一二，利用空心村建設特色小鎮(zhèn)和田園綜合體成本低，做產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)，先別琢磨將來產(chǎn)品如何廉價，現(xiàn)在的時代是成本如何降低，你的競爭力放在降低。

空心村發(fā)展特色小鎮(zhèn)、田園綜合體的優(yōu)勢：土地是現(xiàn)成的，是熟地，用不著開發(fā)，都是齊全的，土地性質非常的清晰。我們國家的支持都是村村通，都是以村為基礎的。如果在這樣一個地方做休閑養(yǎng)生養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)，肯定獨一無二，建筑材料原汁原味，沒有人復制得出來。