來自于內(nèi)資企業(yè)的強(qiáng)勁需求推動(dòng)新入市辦公樓項(xiàng)目取得高入住率，驗(yàn)證了市場中仍有大量被壓抑的辦公樓租賃需求?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。 同時(shí)，零售市場在今年第四季度迎來供給高峰，六個(gè)項(xiàng)目集中入市，其中包括備受矚目的王府中環(huán)項(xiàng)目。房地產(chǎn)投資市場需求依舊以內(nèi)資投資者所主導(dǎo)，但本季度錄得一宗外資投資者的投資包交易，交易標(biāo)的為核心區(qū)域的辦公樓物業(yè)。第三方物流企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)物流市場需求。高端住宅市場方面，受政府限價(jià)政策影響，近期入市的豪華公寓項(xiàng)目售價(jià)均低于市場預(yù)期，使得該類項(xiàng)目成交旺盛，本季度豪華公寓新房銷量顯著提高。受益于商務(wù)出行和游客數(shù)量的增長，本季度酒店業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁。
甲級(jí)辦公樓
由于新完工的項(xiàng)目取得良好的預(yù)租進(jìn)程，本季度錄得強(qiáng)勁凈吸納量。內(nèi)資金融和IT企業(yè)需求主導(dǎo)市場，外資企業(yè)仍然在市場擴(kuò)張方面保持謹(jǐn)慎態(tài)度。由于中關(guān)村區(qū)域缺乏大面積可供租賃辦公空間，作為替代選項(xiàng)，本季度若干IT公司開始考慮在奧運(yùn)匹克中心區(qū)租賃面積。
2017年第四季度奧林匹克中心區(qū)有兩個(gè)新項(xiàng)目入市， 全年入市項(xiàng)目達(dá)到十個(gè)。由于中關(guān)村分市場空置面積有限，中海國際財(cái)富中心得益于IT租戶溢出需求，過半面積已簽約，同樣位于奧林匹克中心區(qū)的恒毅大廈也有一半面積已出租。受新增供應(yīng)量影響，甲級(jí)辦公樓空置率略有上升，截至年底時(shí)為7.1%。
金融街區(qū)域租金環(huán)比攀升3.2%，創(chuàng)三十五個(gè)季度以來的新高。由于臨近監(jiān)管機(jī)構(gòu)，具備高支付能力的金融企業(yè)持續(xù)證明了金融街對(duì)于其商業(yè)運(yùn)營的重要性。相比之下，現(xiàn)有辦公樓存量受到來自未來供給的競爭壓力，CBD區(qū)域的租金基本持平。
展望2018年，內(nèi)資企業(yè)仍將是辦公樓市場的主要需求來源。同時(shí)，租金預(yù)計(jì)將重復(fù)2017年的市場趨勢，CBD區(qū)域和金融街的租金將持續(xù)分化?！拔磥韼讉€(gè)月，聯(lián)合辦公運(yùn)營商將在北京積極尋求擴(kuò)張，有望成為主要租賃需求來源?！?仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂（Eric Hirsch）表示，“這個(gè)新進(jìn)的市場參與者將給傳統(tǒng)租賃需求來源增添新的活力?！?br />
投資市場
2017年北京房地產(chǎn)投資市場持續(xù)忙碌，錄得近20筆大宗交易，共計(jì)人民幣240億元。第四季度，值得市場關(guān)注的交易是中糧集團(tuán)向四川投資基金天府集團(tuán)以2億元的價(jià)格出售位于長安街的W酒店。由太盟投資集團(tuán)收購的資產(chǎn)包包括位于北京核心區(qū)域的辦公樓物業(yè)，這是去年北京市場上非常有限的外資交易中的一個(gè)案例。
2017年，國內(nèi)投資者繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，更嚴(yán)苛的資本管控推動(dòng)了內(nèi)資投資者更積極在北京尋找投資機(jī)會(huì)。年內(nèi)潛在買家對(duì)可改造物業(yè)的興趣頗高，北京的老舊樓宇存量為尋求提供增值機(jī)會(huì)的投資者提供了新的視野，其目標(biāo)是將老舊的零售或酒店物業(yè)改造成為辦公空間以提高租金回報(bào)。
2018年，北京核心區(qū)域物業(yè)投資標(biāo)的非常稀缺，且價(jià)格高企。受強(qiáng)勁辦公樓需求和租金增長潛力驅(qū)動(dòng)，投資者對(duì)于辦公樓物業(yè)興趣有望保持高漲?！俺撕诵膮^(qū)域的辦公資產(chǎn)以外，我們同樣看到投資者和自用買家對(duì)于像中關(guān)村和望京等成熟區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資興趣增加，受益于周邊便利的交通網(wǎng)絡(luò)和充足的配套設(shè)施，這些區(qū)域?qū)?dòng)北京投資市場未來12個(gè)月持續(xù)向好?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示。
優(yōu)質(zhì)零售
本季度新開業(yè)的王府中環(huán)項(xiàng)目吸引多家零售品牌旗艦店落戶北京。內(nèi)衣品牌維多利亞的秘密(簡稱維密)在京先進(jìn)全品類門店總面積達(dá)2,300平方米，跨越三層，為維密亞洲旗艦店。此外，本季度潘多拉珠寶和極度干燥也在王府中環(huán)分別開設(shè)全球旗艦店和中國旗艦店。
本季度市區(qū)新增供給為2004年至今單季度供應(yīng)峰值。本季度共有六個(gè)項(xiàng)目入市，其中市區(qū)新增供給達(dá)到395,400平方米，郊區(qū)新增供給達(dá)到470,000平方米。其中值得關(guān)注的項(xiàng)目包括位于王府井步行街的王府中環(huán)和京北遠(yuǎn)郊先進(jìn)座大型購物中心——密云萬象匯。王府中環(huán)開業(yè)時(shí)已錄得高出租率，而密云萬象匯開業(yè)前已實(shí)現(xiàn)滿租，且大多數(shù)租戶為首次入駐密云區(qū)。
本季度租金增長保持平緩。市區(qū)租金增長緩慢，但由市場表現(xiàn)領(lǐng)先的項(xiàng)目議價(jià)能力增強(qiáng)，推動(dòng)租金增幅較上季度略微上升，錄得環(huán)比增漲0.7%，同比增漲1.7%。郊區(qū)市場租金增幅持續(xù)優(yōu)于市區(qū)市場表現(xiàn)，本季度環(huán)比增漲0.9%，同比增漲3.2%。
2018年，新增供給將集中在郊區(qū)市場。新增郊區(qū)供給將占全年新增供給的58%，而市區(qū)供給占42%。而到了2019年，郊區(qū)新增供給將占近90%，主導(dǎo)全年總供給。新項(xiàng)目業(yè)主仍將側(cè)重于引進(jìn)餐飲類和兒童類零售品牌，尤其是面向年輕家庭的郊區(qū)項(xiàng)目?！巴瑫r(shí)，高端化妝品牌將成為核心項(xiàng)目或區(qū)域型購物中心的另一個(gè)增長熱點(diǎn)?！敝倭柯?lián)行北京零售地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)楊菁菁表示，“我們也預(yù)計(jì)新零售概念超市將開始尋求入駐高品質(zhì)購物中心的機(jī)會(huì)，該領(lǐng)域的領(lǐng)軍品牌尤其有升級(jí)改善的需求?！?br />
工業(yè)物流地產(chǎn)
本季度，來自電商和第三方物流的租戶保持活躍。但是，在成熟細(xì)分市場，大面積可租賃倉儲(chǔ)面積有限，抑制了部分需求。與此同時(shí)，北京市政府加快了拆遷違法建筑的步伐，導(dǎo)致升級(jí)需求增加。由于物流市場空置率低、土地供應(yīng)緊張，北京市場無法滿足因拆遷導(dǎo)致的搬遷升級(jí)需求，從而使得北京周邊區(qū)域如天津的武清和北辰等地錄得多筆租賃成交。
由于政府對(duì)于冬季施工的限制，兩個(gè)原定于2017年第四季度竣工的項(xiàng)目推遲至2018年上半年。由于無新項(xiàng)目于本季度完工入市，市場空置率保持在1.7%，可租賃倉儲(chǔ)面積十分有限。北京倉儲(chǔ)設(shè)施總體量保持在兩百萬平方米。
在有限的市場供應(yīng)下，成熟細(xì)分市場項(xiàng)目的業(yè)主擁有較高的議價(jià)權(quán)。本季度較高的租金增長出現(xiàn)在北京空港物流園，環(huán)比增長2.2%，推動(dòng)北京整體市場租金環(huán)比增長1.2%。本季度北京沒有物流項(xiàng)目整棟成交，但是經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商及投資者對(duì)于北京的工業(yè)物流項(xiàng)目依然保持較高投資興趣。
展望2018年，六個(gè)工業(yè)物流項(xiàng)目，總計(jì)三十七萬平方米的新增供應(yīng)計(jì)劃于2018年完工，這也將是自2010年以來的最大的年新增供應(yīng)量。電商、第三方物流和有升級(jí)需求的租戶將幫助吸納大面積的新增供應(yīng)。盡管面臨大量的新增供應(yīng)，被抑制的租賃需求會(huì)有助空置率水平維持在低位，這也有助于租金在未來幾個(gè)月中保持穩(wěn)健增長。
高端住宅
2017年第四季度，由于近期豪華公寓入市項(xiàng)目受嚴(yán)格限價(jià)政策的影響，入市價(jià)格低于市場預(yù)期，導(dǎo)致銷售十分火熱，豪華公寓銷量環(huán)比顯著增長76.5%。與此同時(shí)，高端別墅供給十分有限，導(dǎo)致高端別墅銷量略微有所降低，環(huán)比降低15.4%。同時(shí)，銀行收緊住房貸款發(fā)放，且普遍提高貸款利率，繼續(xù)嚴(yán)控住宅市場。
北京住建委繼續(xù)敦促開發(fā)商盡快入市其開發(fā)項(xiàng)目，九個(gè)豪華公寓項(xiàng)目（共計(jì)772套）、六個(gè)高端別墅項(xiàng)目（總計(jì)129套）也在本季度入市。位于東四環(huán)內(nèi)的雅詩閣山水文園服務(wù)式公寓項(xiàng)目本季度全面入市，該項(xiàng)目具有價(jià)格優(yōu)勢且地理位置尚可，其租賃進(jìn)程順利，目前已取得較高的入住率。
在嚴(yán)格的限價(jià)調(diào)控下，豪華公寓的新房售價(jià)繼續(xù)下跌，環(huán)比下跌0.7%，同比下跌4.0%。與此同時(shí)，穩(wěn)定的需求和有限的供給使得高端別墅新房售價(jià)平穩(wěn)上漲，錄得環(huán)比上漲0.9%。高端住宅租賃市場較為穩(wěn)定，豪華公寓和高端別墅租金均平穩(wěn)上漲，分別錄得環(huán)比增長1.2%和0.6%。
目前的緊縮政策環(huán)境預(yù)計(jì)在2018年并不會(huì)顯著改變，同時(shí)政府將繼續(xù)催促新項(xiàng)目盡快入市， 2018年仍會(huì)有相對(duì)充足的豪華公寓供給。由于限價(jià)因素導(dǎo)致入市項(xiàng)目價(jià)格低于市場預(yù)期，購房者將被價(jià)格吸引，有望推高成交量。然而，“未來政府將優(yōu)先供地于長租公寓和共有產(chǎn)權(quán)房等剛需市場，高端住宅供地量將有所減少，從而導(dǎo)致中遠(yuǎn)期高端住宅供給減少?！敝倭柯?lián)行中國研究部總監(jiān)周志鋒表示，“同時(shí)，政府批準(zhǔn)了多項(xiàng)關(guān)于長租公寓的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，顯示出對(duì)住宅租賃市場以及多樣化的融資方式的支持?！?br />
酒店
持續(xù)增長的商務(wù)與休閑客源，以及第四季度無新增供進(jìn)入市場，使得2017年第四季度北京的酒店市場整體表現(xiàn)良好。截至2017年11月，每間可出租客房收益實(shí)現(xiàn)了4%的增長，這主要得益于平均房價(jià)上升1.2%的達(dá)到1,030.8元 ，以及入住率實(shí)現(xiàn)2個(gè)百分點(diǎn)的增長達(dá)到74.4%。
雖然第四季度北京無新酒店開業(yè)且全年新增供給有限，但2017年仍然是備受關(guān)注的一年，著名的北京寶格麗酒店（119間客房、坐落于第三使館區(qū)）于9月開業(yè)。這是寶格麗品牌繼倫敦、巴黎和米蘭之后在全球開業(yè)的第四家奢華酒店。除了北京寶格麗酒店之外，新國貿(mào)飯店和泛太平洋酒店也于2017年開業(yè)。2017年新增酒店供給共計(jì)789間，較2016年的1,479間客房有所下降。
在未來的12個(gè)月中，北京將迎來13家酒店的開業(yè)，共計(jì)近2,840間客房，與2017年的新增供給相比增長超過三倍。備受關(guān)注的精品奢華酒店項(xiàng)目包括116間客房的北京璞瑄酒店和74間客房的北京王府井文華東方酒店。與2017年不同的是，2018年即將開業(yè)的酒店項(xiàng)目主要分布在順義、豐臺(tái)和朝陽區(qū)等新興商務(wù)區(qū)及城市近郊區(qū)域，包括昌平萬豪酒店和望京凱悅酒店。
由于持續(xù)增長的需求與目標(biāo)客戶群較高的支付能力，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2018年酒店業(yè)績將會(huì)有所增長。鑒于較大的新增供給，且大多集中在新興商務(wù)區(qū)與城市周邊區(qū)域， 城市中心較少的新增供給會(huì)對(duì)中心區(qū)域酒店的平均房價(jià)起到積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，在城市周邊區(qū)域的新增高端供給中，由于其較高的定位也會(huì)有利于周邊區(qū)域的平均房價(jià)增長。 此外，在城市中心區(qū)域，一些開發(fā)商正在積極地升級(jí)改造老舊酒店以及將一些盈利能力較低的酒店改成辦公樓，這將會(huì)推動(dòng)中心區(qū)域酒店的整體市場表現(xiàn)。仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部副總裁祖瑞濃表示，“由于穩(wěn)定的市場需求與相對(duì)分散的新增供給分布，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2018年北京高端酒店業(yè)績表現(xiàn)將持續(xù)平穩(wěn)增長。同時(shí)，根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的酒店資產(chǎn)的實(shí)際交易，我們預(yù)計(jì)北京市場的酒店交易將受到投資方的持續(xù)關(guān)注?！?br />（幻珊）
