2013年，位于北京亦莊的西曼國際高科技產(chǎn)業(yè)園在建設(shè)時，曾因集資建房引發(fā)關(guān)注，如今，該產(chǎn)業(yè)園因為欠貸而被法院查封。就在該產(chǎn)業(yè)園的房產(chǎn)土地面臨被拍賣，用以償還銀行貸款時，當(dāng)年出資1850萬元購買了該產(chǎn)業(yè)園8號樓的服裝企業(yè)主孫先生提起執(zhí)行異議，要求解除查封，確認(rèn)自己對房屋的所有權(quán)。

　　西曼產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公樓目前已經(jīng)被查封。受訪者供圖

昨天，大興法院開庭審理了此案。與孫先生有著類似遭遇的其他11位投資人均提出了相同的訴訟請求。

千萬置業(yè)僅用5個月后被查封

59歲的孫先生是一名服裝企業(yè)主，他花了1850萬在西曼產(chǎn)業(yè)園購置的辦公樓，僅僅使用了5個月，便被法院查封。

孫先生介紹說，2013年10月27日，他與北京西曼國際服飾有限公司簽訂《股權(quán)投資協(xié)議書》。雙方約定，西曼公司將其開發(fā)的、位于亦莊地區(qū)的西曼國際高科技產(chǎn)業(yè)園所有的D區(qū)8號樓房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給孫先生，房屋總價為1850萬元。也就是說，這份名為股權(quán)投資的協(xié)議，實際是一份房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

由于該產(chǎn)業(yè)園屬于工業(yè)用地，按照國家規(guī)定，在銷售時無法分割辦理產(chǎn)權(quán)，因此協(xié)議中還約定，孫先生的企業(yè)在北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)注冊、并且在西曼亦莊國際高科技產(chǎn)業(yè)園合法營業(yè)滿1年后，西曼公司為孫先生的企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)分割。

在涉案房產(chǎn)取得了所有竣工驗收手續(xù)后，孫先生依約于2015年6月30日向西曼公司付了涉案房產(chǎn)的全部價款及其他相關(guān)費用。2015年7月1日，西曼公司將涉案房產(chǎn)交付給孫先生，孫先生對房產(chǎn)進行了裝修，準(zhǔn)備作為新的辦公地點使用。

但僅僅幾個月后，2015年12月孫先生在園區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)被法院查封。與孫先生有相同遭遇的，還有出資購房的園區(qū)內(nèi)幾十家服裝企業(yè)業(yè)主。

根據(jù)媒體報道，2010年北京市政府出臺《北京市促進設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見》，其中大興區(qū)明確被列為首都工業(yè)設(shè)計重點發(fā)展區(qū)域。2011年1月25日，“中國(大興)工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)基地”正式揭牌。2011年，北京西曼國際服飾有限公司以拍賣的方式在北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)拿下一片221畝的工業(yè)用地，力圖打造一個國際化的高科技設(shè)計產(chǎn)業(yè)園，2013年，該產(chǎn)業(yè)園被列入北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“一谷五園”區(qū)域發(fā)展規(guī)劃之中，被媒體稱為“中國設(shè)計瑰谷”。

但是“設(shè)計瑰谷”產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的房屋和土地產(chǎn)權(quán)，卻因為集資建房與抵押貸款的并行，惹來一系列糾紛。12名園區(qū)投資人提出執(zhí)行異議的案件昨天在大興法院開庭審理。

集資建房后將房產(chǎn)抵押

從現(xiàn)有的證據(jù)材料看，2012年4月1日，西曼公司正式取得園區(qū)房產(chǎn)所在地的國有土地使用證，隨后依次取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程許可證等一系列的法律許可?！斑@些足以證明，西曼園區(qū)是完全合法的開發(fā)和建設(shè)”，原告孫先生的代理律師表示。

西曼產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和銷售一直都備受關(guān)注。根據(jù)2013年的媒體報道，由于園區(qū)屬于工業(yè)用地，價格比商業(yè)用地售價“實惠”很多，園區(qū)內(nèi)獨棟寫字樓的地上建筑面積2000平方米，可使用面積3000平方米，地下500平方米，售價為2200萬至2300萬元，每平方米均價不足10000元，而同期該地段的寫字樓均價約為每平米20000元。

“2011年到2013年這段時間，西曼公司因自身沒有能力足額交納土地出讓金，開始與廣大服裝企業(yè)主以《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》方式收取款項，籌措土地出讓金的缺口，以及后期建設(shè)費用，以此方式共吸引了包括孫先生在內(nèi)的50名投資人，共計6億元資金?！睂O先生的代理律師介紹說。

一方面集資了6億元，另一方面，西曼公司仍向銀行申請貸款。2013年12月10日，浦發(fā)銀行石家莊分行受東方資產(chǎn)委托與西曼公司簽訂《委托貸款合同》，向西曼公司發(fā)放貸款2.5億元，用于西曼國際項目工程款及相關(guān)費用。隨后，雙方將園區(qū)土地使用權(quán)及所在地上建筑物，辦理了抵押權(quán)登記。

2015年7月13日，由于西曼公司逾期不支付貸款本金與利息，被浦發(fā)銀行起訴到法院。2015年11月5日，法院裁定園區(qū)土地使用權(quán)及地上在建工程采取拍賣或變賣方式依法變價，所得款項優(yōu)先給付浦發(fā)銀行。

隨后，孫先生等投資人的房產(chǎn)被法院查封。記者在現(xiàn)場看到，位于亦莊的西曼產(chǎn)業(yè)園區(qū)外側(cè)目前已經(jīng)被貼上了法院查封的封條，昨天幾名投資人在法庭表示，投資千萬的辦公樓，目前僅當(dāng)作堆放雜物的倉庫使用。

對簿公堂要求解除房產(chǎn)查封

在自己的辦公樓被查封之后，2016年6月，孫先生向法院提起執(zhí)行異議申請。2016年9月12日，浦發(fā)銀行將西曼公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中建投信托有限責(zé)任公司，中建投信托公司因此成為西曼公司的債權(quán)人。

2017年3月，法院以“西曼公司并未取得政府主管部門的房屋預(yù)售許可，將工業(yè)用地上尚未建成的房屋對外預(yù)售，原告孫先生與西曼公司之間的房屋買賣合同違反相關(guān)規(guī)定。且孫先生明知西曼公司對涉案房屋不能預(yù)售和辦理過戶登記，仍然與西曼公司簽訂協(xié)議，孫先生對未能辦理過戶登記存在自身原因”等為由，駁回了孫先生的異議申請。

2017年4月12日，孫先生以西曼公司、中建投為被告提起訴訟，要求法院解除對房屋的查封以及確認(rèn)自己對房屋和土地的所有權(quán)。另有11名投資人，與孫先生一起提起執(zhí)行異議訴訟。

被告：盡快拍賣才能確保各方利益

在昨天的庭審中，被告西曼公司辯稱，西曼公司是該土地唯一所有人，孫先生等人雖然具有與西曼公司的合同權(quán)益，但還未物權(quán)化，因此相當(dāng)于沒有任何物權(quán)，孫先生要求排除他人的擔(dān)保物權(quán)的請求沒有依據(jù)。

西曼公司表示，孫先生等人的情況屬于投資失敗，要尋找止損的辦法，需要讓該案盡快執(zhí)行，這樣才能保護各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。目前，西曼公司的債務(wù)一個月利息高達1000萬。10個月就是1個億。如果原告能夠盡快撤訴，使得涉案土地與房屋可以盡快進入拍賣程序，就能減少利息的損失。

中建投公司從浦發(fā)銀行手中轉(zhuǎn)接了土地房產(chǎn)抵押債權(quán)，中建投認(rèn)為，孫先生等人與西曼公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議實為房地產(chǎn)買賣行為，但是西曼公司并不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，其開發(fā)房地產(chǎn)項目是違反房地產(chǎn)開發(fā)管理條例的，根據(jù)國家規(guī)定，工業(yè)用地是不可出售與預(yù)售的。中建投表示，該公司受讓債權(quán)之后，對本案涉案標(biāo)的物享有抵押權(quán)，孫先生等人不享有合法權(quán)利，不能阻止法院執(zhí)行。

該案昨日開庭審理，并未當(dāng)庭宣判。

■說法

工業(yè)用地有別商業(yè)用地置業(yè)者需謹(jǐn)慎

京師律師事務(wù)所戴匯瑜律師表示，在北京，類似本案中的工業(yè)用地并不在少數(shù)，比如亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、通州的聯(lián)通U谷以及豐臺總部基地，很多地塊都屬于工業(yè)用地。與商業(yè)用地相比，工業(yè)用地的銷售價格相對便宜，但是在銷售時，產(chǎn)權(quán)分割不明確，是其比較顯著的一個特點。

戴匯瑜表示，目前，對工業(yè)用地是否可以分割銷售的問題，沒有相應(yīng)的法律和法規(guī)規(guī)定，不少工業(yè)用地都采取“先期建設(shè)——后期企業(yè)入住——最后辦理產(chǎn)權(quán)分割”的銷售模式，在此過程中，產(chǎn)權(quán)問題較容易發(fā)生糾紛。

本版采寫/新京報記者王巍